5月初，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（簡稱《意見》），提出八項措施。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策進行調(diào)整是其中的重要措施之一。5月下旬，國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部又下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》。6月1日，有關(guān)房地產(chǎn)稅收政策實施后，社會各界非常關(guān)注，但有的群眾對房地產(chǎn)涉及的稅收政策還不完全了解，對個人二手房交易所得征免個人所得稅政策也比較關(guān)注。日前，記者專門就現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策情況采訪了國家稅務(wù)總局新聞發(fā)言人。
記 者：近來，特別是國家調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策實施后，社會上對房地產(chǎn)稅收政策非常關(guān)注，請問，這一政策實施以來的效果如何？
發(fā)言人：近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)了普通住宅供給不足，住宅價格上升過快，商業(yè)性購買多于消費性購買，已購住宅空置率相對較高等一些問題。5月初，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（簡稱《意見》），提出八項措施。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策進行調(diào)整是其中的重要措施之一。其具體內(nèi)容是：規(guī)定自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。同時明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。并允許各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的標準，可以對單套建筑面積和價格標準進行適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
《意見》下發(fā)后，國家稅務(wù)總局高度重視，會同有關(guān)部門研究出臺了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》等一系列措施，要求各級稅務(wù)機關(guān)認真貫徹，嚴格征管，確保調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅等政策落實到位，加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。目前，政策的效果已初步顯現(xiàn)。
一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所回落，占固定資產(chǎn)投資比重下降。據(jù)統(tǒng)計，1-5月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4644.2億元，同比增長24.3%，增幅比1季度下降2.3個百分點，呈逐月回落趨勢；占同期固定資產(chǎn)投資的23.6%，所占比重分別比1-3月、1-4月下降2.1個百分點、0.7個百分點。
二是商品住房交易中大戶型、高價位住房交易量下降較大。據(jù)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，1-5月，有16個城市商品房成交量呈負增長，大戶型、高價位住房成交量降幅明顯。如南京市5月份較4月份，100平方米/套以上的商品住房占總下降量的57%；8000元/平方米以上的商品住房占總下降量的52%。二手住房成交量開始趨減。如青島、武漢、南昌等地6月上旬二手住房成交量比5月下旬減少了68.3%、83.9%和40.6%。
三是商品住房平均銷售價格漲幅趨于平穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計，1-5月，全國商品住房平均價格為2756元/平方米，同比增長11.3%，增幅比1-4月回落1.6個百分點。
四是投資投機性購房大量減少，消費需求逐步趨于合理。
可以說，隨著中央穩(wěn)定住房價格的各項調(diào)控政策的陸續(xù)出臺實施，房地產(chǎn)投資規(guī)?？焖僭鲩L趨勢得到控制，消費需求釋放速度放緩，住房價格趨于穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場漸趨理性，正朝著遏制投機、控制投資、引導(dǎo)合理消費、穩(wěn)定商品住房價格的預(yù)期目標方向發(fā)展。
記 者：那么，目前房地產(chǎn)業(yè)主要涉及到哪些稅種？
發(fā)言人：大家都清楚，房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、保有、轉(zhuǎn)讓等多個環(huán)節(jié)，不同環(huán)節(jié)涉及的稅收政策也不盡相同。根據(jù)國家稅法和政策規(guī)定，國家對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅涉及的稅種包括契稅、營業(yè)稅（附加征收城市維護建設(shè)稅和教育費附加）、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等。今年實行的宏觀調(diào)控政策，從稅收政策上講，有所調(diào)整的主要是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅，其他稅收政策沒有變化。近來，一些媒體報道了個別地方對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)擬開征一些新稅種的說法是不正確的。
記 者：你能否介紹一下這些稅種中與個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的主要政策規(guī)定？
發(fā)言人：根據(jù)國家稅法有關(guān)政策規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及的有關(guān)稅種的規(guī)定是這樣的：
一是契稅政策。契稅是對土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為向承受方征收的稅種?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，征稅對象為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，稅目為國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換，稅率為3%-5%，納稅人是在我國境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個人。為鼓勵個人改善住房條件，促進普通住房交易市場的發(fā)展，國家規(guī)定對個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。國家在今年房地產(chǎn)業(yè)稅收政策調(diào)整中，從價格、面積、容積率三方面明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房標準。從今年6月1日起，個人購房的契稅優(yōu)惠政策也將按照統(tǒng)一的普通住房標準執(zhí)行。
二是營業(yè)稅政策。國家營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，單位和個人銷售不動產(chǎn)，按成交價格征收5％的營業(yè)稅。1999年，為了配合國家住房制度改革，切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔(dān)，國家出臺優(yōu)惠政策規(guī)定，對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅。個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征。最近，為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，遏制投機炒作行為，國家對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)營業(yè)稅政策做出調(diào)整，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅。對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
三是個人所得稅政策。根據(jù)國家個人所得稅法的規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房屋等財產(chǎn)所得，應(yīng)按20％的稅率繳納個人所得稅。具體規(guī)定是：（1）個人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機關(guān)繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。（2）對城鎮(zhèn)房屋被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得拆遷補償款，免征個人所得稅。
四是土地增值稅政策。土地增值稅于1994年開始征收，目的主要是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益。土地增值稅以納稅人在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅收。土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%四檔。土地增值稅也有一些優(yōu)惠政策。如因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，對居民個人擁有的普通標準住宅等，在其轉(zhuǎn)讓時免征或暫免征收土地增值稅。
五是印花稅政策。印花稅是對經(jīng)濟活動交往中書立領(lǐng)受的各種應(yīng)稅經(jīng)濟憑證所征收的一種稅。根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定，個人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收印花稅。
記 者：最近一段時期，許多新聞媒體和廣大民眾對個人二手住房交易所得征免個人所得稅予以廣泛關(guān)注，大家眾說紛紜，請問，個人二手住房交易所得是否征收個人所得稅？
發(fā)言人：正如我上面介紹的，對個人二手住房交易所得應(yīng)征收個人所得稅，這不是這次國家穩(wěn)定住房價格的一項稅收新政策，而是早有明文規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)多年來一直在征收的。我這里再重申一次。首先，按照《個人所得稅法》規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20%。同時，為促進我國居民住宅市場的健康發(fā)展，規(guī)范征納行為，財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部于1999年12月2日就個人出售住房所得如何征收個人所得稅的有關(guān)問題又作出了明確規(guī)定，具體分三種情況征稅：
一是個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應(yīng)納稅所得額按照個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定確定。即按照轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額繳納20%的個人所得稅，合理費用指賣出財產(chǎn)時支付的有關(guān)費用。
二是個人出售已購公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用后的余額。
三是職工出售以成本價（或標準價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應(yīng)納稅所得額。
記 者：在個人所得稅方面，對個人二手住房交易所得有沒有優(yōu)惠政策？
發(fā)言人：有。主要有兩種情況可享受個人所得稅優(yōu)惠政策：一是對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。二是對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應(yīng)繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機關(guān)繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。
記 者：為什么有許多人誤認為對個人二手住房交易所得征收個人所得稅是一項新政策？
發(fā)言人：主要原因有三方面：一是以前個人二手房交易不活躍，交易量不大，社會關(guān)注度不強，另外，1999年三部委聯(lián)合制定的稅收政策也宣傳得不夠，所以沒有引起大家充分重視；二是這些年來，有一些地方的稅務(wù)機關(guān)對個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得征收個人所得稅的政策執(zhí)行不到位；三是今年6月以來，一些地方重申了個人二手房交易所得征收個人所得稅的政策，加強了稅收征管，給一些同志造成了為配合房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控新開征個人所得稅的錯覺，其實對個人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得征收個人所得稅是依法進行的，已經(jīng)多年了。
記 者：那么，稅務(wù)部門如何發(fā)揮上述稅收政策在合理引導(dǎo)住房消費、促進住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展上的積極作用？
發(fā)言人：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對整個國民經(jīng)濟健康發(fā)展有重要作用?，F(xiàn)行稅收政策體現(xiàn)了國家宏觀調(diào)控的政策精神，落實好這些稅收政策規(guī)定將促進普通住房投資，抑制炒作行為，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。各級稅務(wù)機關(guān)一定要提高認識，認真履行職責(zé)，切實采取有效措施，強化房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管，落實房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策，為搞好對房地產(chǎn)（住宅）業(yè)的宏觀調(diào)控做出應(yīng)有的貢獻。
一是嚴格落實七部委《意見》精神和國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》。要認真執(zhí)行國家統(tǒng)一的稅收政策，對符合規(guī)定條件的要予以減免，對不符合享受優(yōu)惠政策標準的住房，嚴格按照規(guī)定征稅，對于違反規(guī)定的，要追究有關(guān)人員責(zé)任。
二是進一步加強房地產(chǎn)稅收管理。不久前，國家稅務(wù)總局印發(fā)了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》，要求對房地產(chǎn)稅收實施一體化管理。即在現(xiàn)行職責(zé)分工和征管要求的基礎(chǔ)上，整合征管資源，以契稅管理先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書（簡稱“先稅后證”）為抓手，以信息共享、數(shù)據(jù)比對為依托，以優(yōu)化服務(wù)、方便納稅人為宗旨，加強部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)銜接，加強房地產(chǎn)諸稅種的稅收管理。各級稅務(wù)機關(guān)要與有關(guān)部門聯(lián)系，建立健全部門之間的信息共享、情況通報制度，加強協(xié)調(diào)配合，積極實行房地產(chǎn)稅收管理一體化。
這里，我要強調(diào)一下個人所得稅的征管問題。雖然這次政策并未調(diào)整，更未出臺新的政策。但有的媒體和部分群眾對此比較關(guān)注，甚至有一些誤解。因此，在執(zhí)行房地產(chǎn)交易所得的個人所得稅政策方面，各級稅務(wù)機關(guān)一定要堅持依法治稅的原則，認真做好房地產(chǎn)個人所得稅相關(guān)政策的宣傳解釋工作。要嚴格執(zhí)行個人所得稅法規(guī)，切實加強房地產(chǎn)交易所得應(yīng)繳個人所得稅的征收管理，按照“一體化”管理要求，與契稅、營業(yè)稅等一起征收，既方便納稅人，又加強征管。同時，要認真貫徹執(zhí)行有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，確保這些優(yōu)惠政策落實到位。
來源：國家稅務(wù)總局
