為支持個(gè)人換購住房需求，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（2022年第30號(hào)），稅務(wù)總局發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購住房個(gè)人所得稅政策有關(guān)征管事項(xiàng)的公告》。現(xiàn)解讀如下：
一、納稅人什么時(shí)間內(nèi)可以享受退稅政策？
在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅。
例1：納稅人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新購買一套住房，由于小周出售和新購住房的時(shí)間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，故符合政策規(guī)定的時(shí)間條件。
二、納稅人退稅金額是怎么計(jì)算的？
在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對(duì)符合退稅條件的納稅人，當(dāng)其新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時(shí)，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；當(dāng)其新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時(shí)，按照新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。計(jì)算公式為：
1.新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅；
2.新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅。
其中，原住房轉(zhuǎn)讓金額和新購住房金額均不含增值稅。
例2：2022年12月，小楊出售了一套住房，轉(zhuǎn)讓金額為240萬元，繳納個(gè)人所得稅4萬元。2023年5月，其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。假定小楊同時(shí)滿足享受換購住房個(gè)人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額，小楊可申請(qǐng)的退稅金額為現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅4萬元。若小楊新購住房金額為150萬元，則可申請(qǐng)的退稅金額為2.5萬元（150÷240×4萬元）。（假設(shè)以上均為不含增值稅價(jià)格）
三、出售多人共同持有住房的，納稅人應(yīng)如何計(jì)算自己的退稅金額？
對(duì)于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應(yīng)按照納稅人所占產(chǎn)權(quán)份額確定該納稅人現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額或新購住房金額。
例3：小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產(chǎn)權(quán)的50%。2023年1月，兩人以200萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓該住房，各繳納個(gè)人所得稅2萬元。同年5月，小李在同一城市以150萬元的價(jià)格重新購買一套住房，小李申請(qǐng)退稅時(shí)，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為150萬元，其退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅=2萬元。
同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬元的價(jià)格共同購買了一套住房，小馬占房屋產(chǎn)權(quán)的40%。小馬申請(qǐng)退稅時(shí)，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為80萬元（200×40%=80），退稅金額=（新購住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅=80/100×2=1.6萬元。（假設(shè)以上均為不含增值稅價(jià)格）
四、如何確定出售住房和重新購買住房的時(shí)間？
出售現(xiàn)住房的時(shí)間，以納稅人出售住房時(shí)個(gè)人所得稅完稅時(shí)間為準(zhǔn)。新購住房為二手房的，購買住房時(shí)間以納稅人購房時(shí)契稅的完稅時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載明的登記時(shí)間為準(zhǔn)。稅務(wù)機(jī)關(guān)將為納稅人預(yù)填上述涉稅信息，納稅人可以與繳稅時(shí)取得的完稅證明上標(biāo)注的時(shí)間進(jìn)行核對(duì)。新購住房為新房的，購買住房時(shí)間以在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理房屋交易合同備案的時(shí)間為準(zhǔn)，納稅人可以依據(jù)房屋交易合同據(jù)實(shí)填寫。
五、符合政策享受條件的納稅人應(yīng)當(dāng)向哪里提起退稅申請(qǐng)?
納稅人享受居民換購住房個(gè)人所得稅退稅政策的，應(yīng)當(dāng)向征收現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，也就是說，納稅人賣房時(shí)在哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納了個(gè)人所得稅，就向哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅。稅務(wù)部門實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記稅費(fèi)一窗辦理制度，一般情況下，納稅人應(yīng)當(dāng)在本地政務(wù)服務(wù)大廳或者不動(dòng)產(chǎn)交易大廳等場所繳納現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得的個(gè)人所得稅，因此仍應(yīng)到該政務(wù)服務(wù)大廳或不動(dòng)產(chǎn)交易大廳提起退稅申請(qǐng)，如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)另有規(guī)定，按照規(guī)定辦理。
六、納稅人申請(qǐng)居民換購住房個(gè)人所得稅退稅應(yīng)提供哪些材料？
納稅人申請(qǐng)居民換購住房個(gè)人所得稅退稅，除向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《居民換購住房個(gè)人所得稅退稅申請(qǐng)表》外，還需要提供以下資料：（一）納稅人身份證件；（二）現(xiàn)住房的房屋銷售合同；（三）新購住房為二手房的，房屋銷售合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書及其復(fù)印件；（四）新購住房為新房的，報(bào)經(jīng)住建部門備案（網(wǎng)簽）的房屋交易合同及其復(fù)印件。
七、為便利納稅人享受稅收政策，稅務(wù)部門提供了哪些服務(wù)？
為便利納稅人享受稅收政策，稅務(wù)部門推出一系列服務(wù)舉措。一是簡化資料報(bào)送，提供預(yù)填服務(wù)。依托納稅人出售現(xiàn)住房和新購住房的完稅信息資料，為納稅人提供申請(qǐng)表項(xiàng)目預(yù)填服務(wù)，納稅人辦理退稅申請(qǐng)需攜帶的資料，主要用于納稅人核對(duì)申請(qǐng)表信息，稅務(wù)部門只留存新購二手房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件或新購新房的房屋交易合同復(fù)印件。二是根據(jù)系統(tǒng)預(yù)填、納稅人填報(bào)并確認(rèn)的相關(guān)信息，自動(dòng)計(jì)算應(yīng)退稅款。三是通過多種渠道和方式開展宣傳解讀和培訓(xùn)輔導(dǎo)，提醒并幫助符合條件的納稅人及時(shí)申請(qǐng)退稅、享受稅收政策。
八、納稅人享受了居民換購住房個(gè)人所得稅政策后解除房屋交易合同的，已經(jīng)獲得的退稅應(yīng)當(dāng)如何處理？
納稅人因新購住房的房屋交易合同解除、撤銷或無效等原因?qū)е虏辉俜贤硕愓呦硎軛l件的，應(yīng)當(dāng)在合同解除、撤銷或無效等情形發(fā)生的次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)繳回已退稅款；納稅人逾期繳回退稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將依法加收滯納金。稅務(wù)部門將通過與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的相關(guān)共享信息，加強(qiáng)退稅審核和撤銷合同后繳回稅款的管理。
九、納稅人在申請(qǐng)退稅時(shí)還應(yīng)當(dāng)注意什么？
支持居民換購住房個(gè)人所得稅政策，旨在鼓勵(lì)居民換購住房、改善居住條件，納稅人應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)如實(shí)申請(qǐng)，認(rèn)真填寫并核對(duì)申請(qǐng)表，對(duì)填報(bào)內(nèi)容及附報(bào)資料的真實(shí)性、可靠性、完整性負(fù)責(zé)。對(duì)于提供虛假信息、資料騙取退稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定處理。
鏈接：《國家稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購住房個(gè)人所得稅政策有關(guān)征管事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2022年第21號(hào)）
